不動産投資の利益

みなさんは不動産投資の利益をどのように計算したらいいのかわかりますか？

よく目にするのは”利回り”という単語だと思います。

でもこの利回りにも種類があるということをご存知でしょうか。

わたしは最近知りました。

 よく広告などに出ているのは”表面利回り”というものです。

そして、必要経費を除いた利回りを”実質利回り”と呼びます。

計算式は以下の通りです。

表面利回り(%)＝年間家賃収入÷物件価格

実質利回り(%)＝（年間家賃収入ー必要経費）÷物件価格

この２つの違い、わかりますか？

表面では、収入しか気にしていませんが、
実質利回りでは必要経費を引くことで、実際のキャッシュフローに近い数字で計算をしています。

ここでの必要経費とは、管理費や修繕積立金などの毎月必ずかかる費用を含んでいます。

利回りが高い方が、利益率が高いということにつながります。

ちなみに利回りの数字で何年で元が取れるかがわかります。

利回り5%であれば、100÷5＝20で20年で元が取れますね。

またこの利回りという数値もエリアごとで相場が異なります。

都心の中心にいくほど、利回りは低下します。

東京の一等地では表面利回りでも5%を切るところが多いです。

しかし、少し郊外に行くと急に利回り10%超えも出てきますよ。

え、じゃあ郊外の利回り高いところにすればいいんじゃない？と思った人、

それは危険です！

なぜかと言うと、郊外では空室リスクが一気に高まるからです。

不動産投資において空室は収入ゼロにつながるので、できるだけ避けたいリスクです。

利回り計算も、そこに住んでくれる住人がいて初めて成立するのです。

利回りを求めると郊外の空室リスクが高くなり、

空室リスクを下げるために都会にすると、利回りが低くなる。

どのような物件を選ぶか、悩みどころです。