とうとう、不動産投資家デビュー！？
秋の資産運用エキスポで話を聞いた業者さんの中から
私の以下希望条件を満たす物件を所有していた業者さんと契約することにしました！
・物件価格1000万円以下
・固定資産税を払っても年間収支がプラス
物件価格を下げているのは、やはりローンを組むのが怖いから。。
今までリスクも色々と調べて、怖がりすぎることはよくないとわかっていますが、
でもやっぱり何千万も組むのは怖い！
ということでまずは価格の低い物件からチャレンジして、
不動産投資という流れを理解することにしました！
習うより慣れよ！スタンスです。
契約に向けて話を聞きましたが、情報が多すぎてパンクしそうです。
ローンのシミュレーションをして自分で納得した上で契約をきめました。
面談では、契約に関して色々と説明を受けました。
物件情報についての重要事項説明はもちろん、手続きに必要な書類を
代行で取得してもらう委任状や、賃貸契約書など（わたしの物件はサブリースにしました）
説明を聞いているだけで3時間ちかく！
事前に契約書を送ってもらっていたので、中身は何とか読み切ることができました。
この後は本申し込みです！ローンが通るかそわそわしています。
関西 資産運用EXPOに行ってきました！
お久しぶりです。
コロナでしばらく大人しくしていましたが
久々に活動をしました。
第1回 関西 資産運用EXPOへ参加してきました！
実は1月の東京でのEXPOも参加していたので規模は少し小さいかなと思いますが
やはり久々にこのようなセミナーに参加するとやはり頑張ろうと気が引き締まりますね！
講演会へは参加できませんでしたが、わたしがお話を聞いたブースは
・副業アカデミー
・岡安商事
・カネツ商事
・S DIVISION HOLDINGS
・日本アセットナビゲーション
・日本ホールディングス 日本ベラジスト
・クレド
などなど
不動産投資だけでなく家計の見直しや金融資産、コンテナなど
様々な分野のお話を聞くことができました！
そこから今も数社からお話を聞きながら投資を検討しているところです。
※今回のこの記事を書くにあたって訪問ブースを改めて思い出すと
最近電話がかかってきてる企業さんもありました。。
みなさましつこい営業電話にはご注意ください
コロナのストレス
新型コロナウイルスの影響は日に日に大きくなっています。
緊急事態宣言も全国に発令され、GWも自宅待機になりそうです。
わたしも仕事が基本テレワークとなり、在宅で仕事をする日々になりました。
わたし自身は子供もいないので、在宅のストレスなどは周りの人比べたらマシな気がしますが、それでもやはりストレスが溜まります。。
お店の経営者や派遣切りなど収入が激減している人と比べたら、お給料がもらえるだけでかなり恵まれているのはわかってはいるんです。でもやはりつらいものはつらい！
具体的にこれがしんどい！というものはあまりなく、
漠然と続く閉塞感や、（免疫を保つため）体調を崩してはいけない、
（医療を圧迫しないため）コロナ以外でもケガや病気になってはいけない、
家にいなければいけない、人と近づいてはいけない、、、
というこれまでの日常ではない生活、この非日常が日常のように続くことがストレスの元凶なのだと思います。
IGやTV、ネットでは様々な方面の方々がおうちで過ごすためのコンテンツを提供してくださっています。
確かに、それらはとても役立ちます！でもやはりどれだけ優秀なコンテンツがあっても思い通りにいかない生活にストレスはたまってしまいます。
ストレス発散方法は特にないですが、、わたしは平日はテレワークでも着替えて、
化粧して、、など普段通りの生活を心がけることで、
少しでもメリハリをつけようとしています。土日はいつも以上にだらけるのみです。。
この自粛生活も5/6では終わらない可能性はとても高いと思いますが、
それでも少しでも感染者を増やさないように、自分が感染源にならないように、
みんなで孤独とストレス、コロナへの恐怖に戦いながらがんばっていきましょう。
不動産投資 一休み
みなさん、こんばんは。
ここまで（といっても少しですが）不動産投資について
色々書いてきましたが、いったん休憩することにしました。
何社かの不動産投資会社から物件紹介をしてもらっていたのですが、
これ！という物件には出会えず、
というか自分で投資物件の良しあしを判定できないことに気づき、
まずは基礎的な知識をちゃんと勉強しようと思うようになりました。
これまでも少しは勉強していたので、参加したセミナーや
今までやり取りしてきた不動産投資会社の方の印象などを
紹介していきます。
今後の物件情報の見極めについてはファイナンシャルアカデミーなどで
基礎知識の習得をしていきたいと思っています！
不動産投資の利益
みなさんは不動産投資の利益をどのように計算したらいいのかわかりますか？
よく目にするのは”利回り”という単語だと思います。
でもこの利回りにも種類があるということをご存知でしょうか。
わたしは最近知りました。
よく広告などに出ているのは”表面利回り”というものです。
そして、必要経費を除いた利回りを”実質利回り”と呼びます。
計算式は以下の通りです。
表面利回り(%)＝年間家賃収入÷物件価格
実質利回り(%)＝（年間家賃収入ー必要経費）÷物件価格
この２つの違い、わかりますか？
表面では、収入しか気にしていませんが、
実質利回りでは必要経費を引くことで、実際のキャッシュフローに近い数字で計算をしています。
ここでの必要経費とは、管理費や修繕積立金などの毎月必ずかかる費用を含んでいます。
利回りが高い方が、利益率が高いということにつながります。
ちなみに利回りの数字で何年で元が取れるかがわかります。
利回り5%であれば、100÷5＝20で20年で元が取れますね。
またこの利回りという数値もエリアごとで相場が異なります。
都心の中心にいくほど、利回りは低下します。
東京の一等地では表面利回りでも5%を切るところが多いです。
しかし、少し郊外に行くと急に利回り10%超えも出てきますよ。
え、じゃあ郊外の利回り高いところにすればいいんじゃない？と思った人、
それは危険です！
なぜかと言うと、郊外では空室リスクが一気に高まるからです。
不動産投資において空室は収入ゼロにつながるので、できるだけ避けたいリスクです。
利回り計算も、そこに住んでくれる住人がいて初めて成立するのです。
利回りを求めると郊外の空室リスクが高くなり、
空室リスクを下げるために都会にすると、利回りが低くなる。
どのような物件を選ぶか、悩みどころです。
コロナと投資信託
3月になりましたが、コロナの影響は衰えることなく益々広がっていますね。
以前少し紹介しましたが、わたしは投資信託を実施しています。
積み立てNISAとロボアドで積み立てを実施していますが、
最近の株価低下の影響を受けてかなりマイナスが出ていました。。。
ロボアド（WealthNavi）などは先月までは運用成績10％だったのですが、
本日確認すると、－3％になってました！
これは例えば100万円預けているとしたら、
1週間前までは110万円の価値があったのが、
本日確認すると97万円になっていました、ということです。
この数日で株価低下の影響を受け10万円以上価値が下がったことになります。
このような状況を聞くと、やっぱり投資って怖い。
と、思う方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、この状況は決して悪いことばかりではありません。
投資信託では毎月決まった額（例えば1万円）で買えるだけの口数を購入しています。
これは株価が低下した場合は、通常よりも多くの口数を買えるということです。
つまり安いタイミングでたくさん買い物ができたということです。
あとは、株価が戻るのを待つのみです。
株価が戻れば自然と所有する株価も復活します。
むしろ安いタイミングでたくさん購入できていれば、価値の上昇率も上がります。
投資で一番やってはいけないことは、
焦って売却することです！
もちろん、損を拡大させないために、いくら以下になったら売ると決めている場合は
そのルール通りに売却する方が重要です。
しかし、今回のような一時的な下落では、わたしは売らずに待った方がいいと思います。
早くコロナも落ち着くことを願っています。
不動産投資のリスク
不動産投資を始めるにあたり不安な点はどこでしょうか？
頭金は少なくても、ローンを組んで年収以上の買い物をする場合が多いので
”失敗したくない！”と誰もが思いますよね。
では、不動産投資の失敗＝リスクとは何でしょうか。
わたしなりに不動産投資のリスクとその対応について考えてみました。
１．空室リスク
不動産投資を行う場合はこのリスクが一番はじめに思いつく人が多いのではないでしょうか。
やはり住人がいないと、自分で住んでもいない家のローン返済をする羽目にになってしまいますからね。
また空室が続いてしまうと、設定家賃を下げざるをえないため、より利回りが低下します。
対処法：厳選して物件選びをする！もしくは家賃保証タイプを選択する。
対処法になっていないと怒られるかもしれませんが、物件選びがすべてです。
賃貸で同じ部屋に35年住んでくれる可能性はかなり低いです。
住人が出ていった後も、次の住人をできるだけ早く見つける必要があります。
住人が途切れない物件選びのポイントとしては、やはり立地です。
どうしても不安な人は、家賃保証システム（サブリース）を適用するのも手です。
しかし、サブリースも家賃の何％保証なのか、家賃設定の見直しがいつ行われるか、など確認すべき点は多いです。
２．地震や火事
予測不能な天災も大きなリスクの一つと言えます。
建物が壊れてしまえば元も子もありません。
対処法：保険に加入する
まず、火災保険は必ず入らなければなりません。
地震についても保険に加入することでリスクを下げることができます。
しかし、地震保険は月額の保険料が高く、また使用する機会も少ないため、加入する人は少ないようです。
実際、新耐震基準で建てられた建物の耐震性は高く、近年の大地震でも倒壊した建物はないそうです。（これは知らなかったのでわたしも驚きました）
なので高いお金を掛け続けて、使う可能性の低い地震保険は入る必要がないかもしれませんね。
もちろん一棟投資で影響の大きい場合や、南海トラフなど近々地震が来ると予測されている場合、不安が大きい場合は保険に加入してください。
３．設備故障
ワンルームなどは、部屋の外側（エレベーターなどの共用部分）は管理費などで賄われますが、
部屋の中身（エアコンなど）が故障した場合はオーナーが負担する必要があります。
コンロやエアコンなどが壊れた場合、一回の取り換えや修理で数万円以上かかってしまいます。
対処法：築浅を購入する、積み立てておく、保険に加入する
故障などが発生しにくい築浅を購入することで、メンテナンス費用を抑えることができます。
もしくは費用がかかるものということで、月々積み立てている人もいるそうです。
またまたもしくは、不動産投資物件を紹介してくれる会社では、
月3000円程度の設備保険に加入しておくことで、このような費用を保険で補填することも可能です。
以上、不動産投資のリスクとその対処法でした。
